1. MOTIVACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL SECTOR OE- 3 SM DEL PGOU DEL EJIDO.


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1 INFORME JUSTIFICATIVO PARA LA SUBSANACIÓN DEL EXPEDIENTE ABIERTO POR LA CONSEJERIA DE MEDIO AMBIENTE DE LA JUNTA DE ANDALUCÍA PARA LA OBTENCIÓN DE LA APROBACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL PGOU DEL EJIDO PRESENTADA POR ALMERIMAR S.A EN EL SECTOR OE-3-SM EN ALMERIMAR. Página 45 de 52

2 1. MOTIVACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL DEL SECTOR OE- 3 SM DEL PGOU DEL EJIDO. La modificación puntual del PGOU afecta principalmente a dos parcelas que Lindan al Norte del colegio SEK Alborán denominadas A 2-2 y A 2-1 pertenecientes al sector OE -3-SM del PGOU del Ejido. (Se aporta plano de situación y emplazamiento de las Parcelas). El principal motivo es hacer un cambio de uso de dichas parcelas y unificar el uso de ambas para la construcción de Chalet, puesto que ambas parcelas se encuentran juntas dando lugar a una parcela común. La parcela A 2-1 está destinada a la construcción de apartamentos y la parcela A 2-2 al uso deportivo. Al ser parcelas que se encuentran juntas y ante la nueva situación de mercado que se ha planteado con la actual crisis; para obtener un mejor aprovechamiento y desarrollo de las mismas y del sector se pretende modificar el uso de ambas e unificarlo como se ha mencionado anteriormente para la construcción de Chalet. Parcela A 2-1. El Plan Parcial del Sector Almerimar II, en su redacción primera aprobada en el año 1.994, asignaba a la parcela A-2-1 la calificación urbanística correspondiente a la ahora Ordenanza III, asimilable a la anterior Ordenanza A de las Normas Subsidiarias: Viviendas colectivas en bloque de altura (apartamentos). En cuanto a las condiciones de aprovechamiento de dicha parcela, el Plan Parcial le asignaba un índice máximo de edificabilidad de tres metros cúbicos por metro cuadrado de parcela (3,00 m3/m2), equivalentes a un metro cuadrado de techo por metro cuadrado de suelo (1,00 m2/m2). Se permitía asimismo una altura máxima de cuatro plantas, autorizándose una más si la baja era diáfana. En posterior modificación de la ordenación de dicho ámbito, redactada en el año por los mismos arquitectos que elaboraron el primitivo Plan Parcial, se propone y se aprueba definitivamente el cambio de uso de la parcela A.2-1, modificándose la redacción de la Ordenanza III en lo referente al cambio de destino de dicha parcela, consistente en la transformación de la zona A.2-1 dedicada a viviendas colectivas en bloque de altura en zona deportiva privada. La edificabilidad detraída de la parcela A. 2-1 como consecuencia de dicho cambio de uso se distribuía entre las parcelas A.2-4, A.2-5, A.2-6, A.2-8, A.2-9, H-22, H-24 y H-25, conservándose en la parcela A.2-1 una edificabilidad de 0,083 m3/m2. Dicha modificación no supuso alteración de la edificabilidad ni del aprovechamiento global asignado al sector ni afectó al resto de parámetros urbanísticos del mismo. USOS ZONAS SUPERF PARCELA OCUPACION MAX EDIFICAB. MAX. ORDENAC ALTURA VIV. APARC NETA-m2 MIN. - m2 m2 % m2 m3/m2 ZONA Plantas m. Nº MAX Nº MIN. DEPORTIVO A ,20 35,00 871,51 0,083 III Tabla extraída de la Ficha urbanística PGOU del Ejido. Anexo 3 de este Informe. Página 46 de 52

3 La finalidad y justificación de la modificación del Plan Parcial del año ya no existe, pues se diseñó para una inmediata ampliación de las dotaciones de la parcela de equipamiento docente E.D. 2-1, explotada por una entidad privada, lo que nunca se llevó a cabo por desistimiento de dicha entidad. Por ello se pretende ahora ajustar las necesidades actuales del Sector a la ordenación de la parcela A.2-1, estimándose que el uso más apropiado es el de su parcela colindante, es decir, el propuesto para la ordenación de la parcela A.2-2: Chalets - Ordenanza I-bis, a fin de dar continuidad a la ordenación de ese uso. Quedando por lo tanto las condiciones urbanísticas de la siguiente manera: USOS ZONAS SUPERF PARCELA OCUPACION MAX EDIFICAB. MAX. ORDENAC ALTURA VIV. APARC NETA-m2 MIN. - m2 m2 % m2 m3/m2 ZONA Plantas m. Nº MAX Nº MIN. CHALETS A ,00 50, ,00 0,781 I BIS Tabla extraída de la Ficha urbanística propuesta en la Modificación Puntual. Anexo 4 de este Informe. Parcela A 2-2. La parcela A 2-2 del OE-3-SM del P.G.O.U. de El Ejido tiene asignado como uso el correspondiente a la Ordenanza III: Viviendas colectivas en bloque de altura (apartamentos), el índice máximo de edificabilidad en dicha parcela es de tres metros cúbicos por metro cuadrado de parcela (3,00 m3/m2), siendo por lo tanto la edificabilidad total de la misma ,00 metros cuadrados. USOS ZONAS SUPERF PARCELA OCUPACION MAX EDIFICAB. MAX. ORDENAC ALTURA VIV. APARC NETA-m2 MIN. - m2 m2 % m2 m3/m2 ZONA Plantas m. Nº MAX Nº MIN. APARTAMENTOS A ,70 35, ,00 3,000 III Tabla extraída de la Ficha urbanística PGOU del Ejido. Anexo 3 de este Informe. Ahora con la modificación se pretende únicamente la materialización en dicha parcela de metros cuadrados de techo. Se propone el cambio de uso existente en dicha parcela, que en adelante se regirá por una nueva ordenanza, que denominaremos Ordenanza I-bis: Chalets, siendo de aplicación supletoria en lo no regulado a continuación las determinaciones contenidas para la Ordenanza I del Sector: Viviendas unifamiliares aisladas. Las condiciones urbanísticas de dicha parcela serán las siguientes: USOS ZONAS SUPERF PARCELA OCUPACION MAX EDIFICAB. MAX. ORDENAC ALTURA VIV. APARC NETA-m2 MIN. - m2 m2 % m2 m3/m2 ZONA Plantas m. Nº MAX Nº MIN. CHALETS A ,00 50, ,00 0,737 I BIS Tabla extraída de la Ficha urbanística propuesta en la Modificación Puntual. Anexo 4 de este Informe. La diferencia entre la edificabilidad actualmente permitida por el Plan Parcial y la propuesta en este documento, supone un excedente de aprovechamiento de metros cuadrados, que se reserva el titular de la parcela para su transferencia a las Página 47 de 52

4 parcelas comprendidas dentro del Sector, viéndose incrementado el número de apartamentos de 1677 a Hay que destacar que estas modificaciones no alteran la edificabilidad máxima del sector siendo en ambos casos de ,6 m 2. Ver fichas Urbanísticas adjuntas a este informe en los Anexos 3 y 4. Se aporta en este informe como (ANEXO 2) el proyecto completo de modificación puntual donde se describe más extensamente las razones y las justificaciones urbanísticas que han motivado el cambio de uso de dichas parcelas y planos de situación de las mismas respecto a la ordenación del sector. Página 48 de 52

5 2. ANTECEDENTES Se redacta el presente informe a ALMERIMAR S.A. para subsanar el expediente abierto por la Consejería de Medio Ambiente con fecha 24 de Noviembre de 2011 con número de Referencia AL-32690, para poder obtener la aprobación definitiva de la modificación puntual del P.G.O.U de El Ejido referente al sector OE 3-SM. (ANEXO 1). El punto a Subsanar hace referencia a la justificación del incremento de los recursos hídricos como consecuencia de la modificación puntal realizada en el Sector OE 3 - SM de Almerimar. 3. OBJETO. El objeto de este informe es demostrar que dicha modificación puntual que se traduce básicamente en un incremento de viviendas tipo chalet no supone un aumento en el consumo hídrico del sector, siendo más relevante el uso comercial que en la modificación puntual será menor frente a la situación actual, dando por lo tanto lugar a una reducción en los consumos hídricos. Por lo tanto si el consumo fuese menor no viene a lugar dicha subsanación ya que la motivación de la misma es el incremento de los recursos hídricos. 4. CRITERIOS A SEGUIR PARA LA JUSTIFICACIÓN. Para poder justificar frente a la Consejería de Medio Ambiente de la Junta de Andalucía que la modificación puntual planteada no supone un incremento de los recursos hídricos se van a seguir los siguientes criterios: 1. Comparar el consumo global generado por los usos que en la ficha urbanística aprobada en el PGOU actual presenta frente a los usos generados en la modificación puntual. Se aporta ficha urbanística del Sector OE 3-SM aprobada en el PGOU del Ejido y vigente actualmente (ANEXO 3), así como la ficha urbanística generada por la modificación puntual (ANEXO 4). 2. Las dotaciones utilizadas en esta justificación han sido obtenidas en el propio PGOU del Ejido, así como las disponibles en la suficiente bibliografía que existe al respecto. Página 49 de 52

6 Dotación para uso domestico según usos: Uso Dotación l/hab/día Chalet 350 Adosados 300 Apartamentos 250 En cuanto al uso domestico se han adoptado diferentes dotaciones debido a que en el uso chalet es probable que se disponga de jardín y piscina siendo el consumo mayor frente a los adosados o apartamento. Por otro lado hay que tener en cuenta la estacionalidad en el uso de los apartamentos que suelen ser usados como segunda residencia y donde los consumos suelen ser menores en el cómputo anual. Dotación para zonas de Jardín: 20 m3/hectárea Dotación para uso Hotelero: 500 l/plaza alcoba Dotación Comercial: 50 l/m2 3. Según el planeamiento para el uso de apartamentos permite que los bajos de los mismos sean destinados al uso comercial por lo tanto se va a considerar la ocupación de los mismos como superficie comercial. 5. ESTIMACIÓN DE LOS CONSUMOS Situación Actual aprobada en el PGOU del Ejido. Uso Nº max de viviendas Nº de habitantes por uso Dotación l/hab/día Consumo Diario (l) CHALET ADOSADOS APARTAMENTOS USO ESTACIONARIO 106 USO Nº de Plazas Dotación por alcoba l/dia Consumo Diario (l) HOTELERO ZONAS VERDES Uso Superficie (Hectareas) Dotación m3/hectarea Consumo (l) Zona de Jardin 5, USO COMERCIAL Uso Superficie (m2) Dotación l/m2 Consumo (l) Comercial Bajos Apartament 80106, ,5 onsumo diario Total ,5 litros 7400,5725 m3 Página 50 de 52

7 Situación según modificación puntual. Uso Nº max de viviendas Nº de habitantes por uso Dotación l/hab/día Consumo Diario (l) CHALET ADOSADOS APARTAMENTOS USO ESTACIONARIO Uso Nº de Plazas Dotación por alcoba l/dia Consumo Diario (l) HOTELERO ZONAS VERDES Uso Superficie (Hectareas) Dotación m3/hectarea Consumo (l) Zona de Jardin 5, USO COMERCIAL Uso Superficie (m2) Dotación l/m2 Consumo (l) Comercial Bajos Apartamentos 72265, ,5 Consumo diario Total ,5 litros 7128,0375 m3 Observando los resultados se produce un déficit en el consumo de 272 m 3 en la situación presentada en la modificación puntual. Página 51 de 52

8 6. CONCLUSIÓN En base a los datos arrojados la modificación puntual no supone un incremento en el consumo de agua del sector sino una disminución, no viéndose por otro lado las infraestructuras de saneamiento ni depuración afectadas por esta modificación y más importante aún no supone un coste mayor en cuanto al desarrollo de las infraestructuras del mismo. Ante este resultado no procede el expediente abierto puesto que la situación que se plantea supone un ahorro de agua frente a la aprobada en el PGOU actual. Por lo tanto se presenta este informe para que sea valorado y quede subsanado este expediente. Almería 30 de Septiembre de 2013 Fdo. Antonio López Navarro Ingeniero de Caminos C. Y P. Colegiado nº9441 Página 52 de 52